순천 여수, 광양변호사

[민사]건물주로부터 상가권리금 6,750만원 받아낸 성공사례

안녕하세요.
순천변호사 박성호 법률사무소 입니다. 

이번 사례는 본 변호사(박성호)가  맨몸으로 쫓겨날 뻔 했던 임차인을 대리 및 변론하여 건물주로부터 총 6,750만원의 권리금과 보증금을 모두 받아낸 성공사례입니다. 

[사실관계]

1. 의뢰인은 상가건물에서 총 10년 동안 횟집 등을 운영한 임차인이며, 상대방은 위 상가건물의 건물주입니다.


2. 상대방인 건물주는 건물을 철거할 예정이라며,
임차인인 의뢰인에게 건물을 비워달라고 요구하며 의뢰인을 상대로 건물인도청구소송을 제기하였습니다.​

3. ​ 본 법률사무소는 임차인인 의뢰인을 위해 변론하여,
건물주인 상대방으로부터 보증금 및 권리금 6,750만원 상당을  받아내는 조정을 이끌어 냈습니다.

계약기간의 만료로 퇴거하더라도,

권리금을 회수할 수 있는 기회는 보장받아야 하며,

이를 방해받을 경우 건물주는 손해배상책임을 부담한다.

[이 사건의 쟁점]

1. 상가임대차보호법이 개정되어 임차인의 권리보호가 강화가 되었고,
상가임대차보호법 제10조의 4에서 임차인의 권리금 회수보호 규정이 신설이 되었습니다.​

2.  그러나, 상가임대차보호법상 임차인의 권리금은 원칙적으로 건물주가 임차인에게 지급할 의무가 있는 것이 아니며, 

다만, 임차인이 다른 임차인을 구하여 그 임차인으로부터 정당하게 권리금을 받는 것을 건물주가 방해하는 경우에만, 그 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 하여 주도록 규정이 되어 있습니다. 

3. 그런데, 이 사건은 건물주가 직접 임차인이 다른 임차인을 구하여 권리금을 회수하는 것을 직접 방해한 것이 아니라,
임대기간이 모두 만료가 되었고, 건물도 철거를 해야 하니 비워달라는 요구를 한 것에 그쳤던 것 입니다.​

4. 이 사건은 건물주가 상가임대차보호법상 임대기간인 10년을 모두 채운 임차인에게 계약기간이 만료되었고, 건물을 철거할 예정이니 건물에서 퇴거를 하여 달라고 요구한 경우에도, 

임차인이 상가임대차보호법 제10조의 4의 규정에 기하여 건물주에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는지가 쟁점입니다.

​

[법률검토]

1. 위 사건을 위임받은 변호사인 저는 이 사건이 상가임대차보호법 제10조의 4의 권리금회수 규정이 적용되는지 검토를 하였고, 
대법원 판례 및 하급심 판례를 찾아 봄과 동시에 논리구성을 해보았습니다.​

2. 원칙적으로 상가임대차보호법 제10조의 4의 권리금회수 규정이 적용되려면, 건물주가 임차인의 권리금 회수를 방해해야 되는데, 

이 사건의 경우에는  건물주가 임대기간이 만료된 임차인에게 건물을 비워달라고 하는 경우이기 때문에 일반적인 경우와는 달랐습니다.
​
3. 그런데, 논리적으로 생각하여 보면, 

계약기간이 만료된 임차인이라고 하더라도, 다른 임차인을 구하여 권리금을 회수할 수 있는 기회가 보장되어야 하는 것이 당연하며, 

만약 임차인인 의뢰인이 다른 임차인을 구해 오더라도,
건물주가 임대목적물인 건물을 철거하겠다는 계획을 가지고 있는 경우에는, 임차인이 다른 신규 임차인이 되려는자로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회는 봉쇄가 되는바(=건물주가 새로운 임차인과 임대차계약체결을 거절할 것이 명백하기 때문에),

건물주가 건물철거를 예정하고 있는 경우에도 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약을 거절하는 경우와 동일하게 건물주가 임차인의 권리금 회수를 불가능하게 한 경우에 해당하므로 위 상가임대차보호법 제10조의 4 권리금 회수 보호 규정이 적용된다고 논리구성을 하였습니다.​

4. 대법원도 임차인이 신규 임차인을 실제로 구해오지 않았다고 하더라도,
임대인이 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우에는 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 보았고, 

5. 하급심 판례에서도 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차계약을 거하는 행위에 해당한다고 보아야 한다는 입장을 취한 바가 있었습니다. 

[대법원 판례입장]

[변론진행]

1. 본 변호사는 위 법률검토 및 대법원 판례를 근거로 하여, 

상가건물임대차보호법 제10조의 3 내지 제10조의 7의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하지만, 

임대인이 정당한 사유없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당한바, 

이와같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다고 주장하였습니다.
[참조판례 : 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 
서울북부지방법원 2019가단 112912(본소), 2019가단4554(반소) 판결 각 참조]

2.  즉 건물주가 종전에  의뢰인에게 내용증명 및 이 사건 소송에 이르기까지 이 사건 건물의 노후, 훼손, 안전사고의 우려가 있어 이 사건 건물을 철거해야 하는바 이 사건 상가임대차계약을 갱신할 의사가 없다는 뜻을 명백하게 밝혔으므로, 

이는 건물주가 임대차 종료시 이전 6개월 전부터 종료시까지 계속하여 수차례에 걸쳐 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였다고 보아야 한다고 주장하였습니다. 

3.  따라서, 건물주로서는 특별한 사정이 없는 한, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도, 

건물주의 위와같은 거절행위는 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 마땅하며, 건물주로서는 임차인인 의뢰인에게 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하였습니다. 
[참조판례 : 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 
서울북부지방법원 2019가단 112912(본소), 2019가단4554(반소) 판결 각 참조]

4. 그리고, 본 변호사는 위 손해배상금의 범위를 입증정기 위해, 상가 권리금에 관하여 법원에다 감정촉탁신청을 하였고,
이와는 별도로 조정기일을 지정하여 달라고 요청하였습니다.  

​

조정 성립.
건물주는 임차인에게 권리금 6,750만원을 지급하라.

1. 법원도 본 변호사의 위와같은 주장을 받아들여 조정기일이 곧바로 지정되었으며, 
본 변호사가 직접 조정기일에 출석하여 조정진행을 이끌었습니다. 

2. 본 변호사는 의뢰인과 함께 약 2시간 가량의 길고 긴 조정을 진행하였고, 최종 약 1,000만원 정도의 의견차이가 있어 결렬이 될 뻔 하였다가,
본 변호사가 기지를 발휘하여 조정위원들에게 말씀드려 판사님께 마지막으로 위 1,000만원에 대하여 직접 중재를 부탁해 달라고 부탁하였습니다. 

3. 그리고, 판사님의 마지막 중재로 상대방인 건물주가 의뢰인인 임차인에게 권리금 6,750만원을 지급하라는 내용의 조정이 성립되었습니다.

4. 조정의 경우, 시시각각 순발력 있게 대응하지 않으면 조정이 결렬되거나 크게 후회가 남는 조정이 성립될 수 있기 때문에,
법률지식과 별개로 순발력과 재치가 필요하며, 이는 변호사의 개인 역량에 따라 크게 차이가 납니다. 

5. 본 변호사도 초반에 시행착오를 많이 겪었지만,
올해 10년차 변호사로 접어들게 되면서 조정에 대해 나름대로의 노하우가 생겼고, 이번 조정도 성공적으로 합의를 이끌어 낼 수 있었습니다. 

6. 변호사가 조정장에서 빛을 발하기 위해서는,
의뢰인과 충분히 의사소통이 이루어지고 상호간에 신뢰가 있어야만 가능하며, 최종 판단은 반드시 의뢰인이 직접 변호사와 상의하여 결정할 수 있어야 합니다. 

7. 법률사무소에서 근무하는 직원은 변호사를 보조하는 역할을 하는데 그치므로,
직원의 말에 의존하여 의사결정을 하여서는 아니되며 반드시 담당변호사와 직접 소통 및 상의하여 결론을 도출해야 합니다. 

8. 이 글을 쓰고 있는 저는(변호사 박성호) 의뢰인과 처음 상담부터 마지막 판결 선고까지 계속 동행하며, 의뢰인과 충분히 소통을 하려고 노력하고 있습니다. 

1. 위 사건은 건물주가 최초 의뢰인인 임차인에게 본래 단 1푼의 이사비도 주지 않겠다고 하면서, 임차인을 맨몸으로 내쫓으려고 했던 사건이며 다른 임차인들은 대부분 이사비도 받지 못한 채 쫓겨나기도 하였습니다. 

2. 본 변호사는 위 사건을 처음부터 끝까지 맡아, 의뢰인의 권리를 찾아주려고 노력하였고,
법을 떠나서 10년 가까이 본인의 직장 및 생계터전으로서 역할을 했던 점포에서 맨몸으로 쫓겨나야 하는 것은 합당하지 않다는 판단이 들어 더욱 신경을 썼던 사건입니다. 

3. 소송결과도 나쁘지 않게  나와 본 변호사도 기분이 좋으며, 사회적 약자의 지위에 있는 영세한 임차인을 도왔다는 생각이 들어 보람도 많이 느꼈습니다. 

4. 임차인이라는 약자의 지위에서, 최소한의 권리도 보장받지 못한 채, 억울한 일을 당하신 분은 반드시 저희 법률사무소를 찾아 상담을 받아보시기 바랍니다.
법률적으로 어렵더라도, 조정이나 다른 방법을 통해 원만하게 해결이 되는 경우도 있으니 희망을 잃지 마시기 바랍니다.