주택법상 지역주택조합이란(1)

Ⅰ. 주택법상 지역주택조합의 설립의 의미 및 절차 

1. 순천에서도 복수의 지역주택조합이 지역주택사업을 추진하고 있어 과연 말도 많고 탈도 많은 지역주택조합이 무엇인지 지주들의 입장에서 간략히 소개해 드리려고 합니다.  

2. 아직 순천에서는 지역주택조합이 성공한 사례가 없지만, 전국적으로는 성공한 사례가 많이 있고, 실패한 사례도 많이 있습니다. 

3. 지역주택조합사업은 주택법에 의한 것으로서, 
도시및주거환경정비법에 따르는 재건축, 재개발과는 전혀 다릅니다. 

가. 재건축조합사업은 기존의 토지소유자들(내부자)이 직접 시행사가 되어 시공사를 선정하여 사업을 진행하는 것이므로 토지소유자들의 일정한 동의만 확보하면 토지매입절차가 필요가 없습니다(다만, 재건축조합사업에 반대하는 사람들을 상대로 매도청구를 진행하여 소유권을 확보해야 할 필요가 없음)

나. 그런데, 지역주택조합사업은 기존의 토지소유자들이 시행사가 되는 것이 아니라 무주택자들 일정한 요건을 갖춘 사람들(외부자)들이 십시일반 돈을 모아 지역주택조합을 설립하여 사업부지의 토지소유자들로부터 토지를 매입하여 사업을 진행하는 것이므로, 
토지매입절차가 필요하며(=지역주택조합 설립을 위하여 토지사용승낙 80%, 사업계획승인을 위해 소유권확보 95%, 착공을 위해 소유권 확보 100%), 토지매입여부가 지역주택조합사업의 성패를 결정 짓는다고 해도 과언이 아닙니다.  

다. 언론에서 지역주택조합이 위험하다고 말하는 것은 주로 지역주택조합에 돈을 출연해야 할 조합원들인 “외부자”들을 말하는 것이며, 

토지소유자들 입장에서는 최종 토지매매계약서를 작성하기 전에 미리 사전에 법률전문가의 법률검토를 받아 도움을 받으면(=參考 : 계약금, 잔금 지급시기를 명확히 특정하고, 잔금지급이 이루어지지 않을 경우 계약해제를 할 수 있다는 조건부계약해제약정 및 계약금 몰취조항을 명확히 기재하여 두면 지역주택사업이 장기화되어 잔금을 지급 받지 못하더라도 지역주택조합을 상대로 계약해제를 하고 계약금을 몰취할 수 있음) 특별히 손해될 것은 없습니다. 

특히 토지사용승낙서 단계에서는 토지소유자들에게 오히려 지가상승의 기회를 누릴 수 있고(=지구단위계획이 수립될 경우 토지가치가 상승됨, 용적률, 건폐율 등의 변경), 토지사용승낙서는 말 그대로 지역주택조합사업에 토지가 사용되는데 동의한다는 의미의 서류에 불과하기 때문에 토지소유자들의 재산권 행사에 제한되지 않습니다. 

4. 한편, 지역주택조합이 사업을 추진하는 개요는 아래와 같습니다. 


토지물색
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주택조합추진위원회(가칭)
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주택조합규약 작성
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주택조합창립총회
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제1단계 : 주택조합설립인가(사업대지의 80% 이상의 토지사용승낙 필요)
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추가조합원모집(2차)
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등록사업자와 협약체결
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제2단계 : 사업계획승인
(=사업대지 소유권 100% 확보해야 함, 단 지역주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 지구단위계획결정이 필요한 사업인 경우 95% 이상의 소유권을 확보하여야 함)
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등록사업자와 공사계약
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착공신고(토지소유권 100% 확보 or 매도청구권행사하여 승소판결득)
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사용검사 및 입주
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청산 및 주택조합 해산

5. 결어

주택법상 지역주택조합은 무주택 조합원들이 주체가 되어 이른바 공동구매 방식으로 일반분양보다 저렴한 가격으로 자기 집을 마련한다는 점에서 유리하지만 앞서 살펴본 바와 같이 사업부지의 최소 95%의 소유권을 확보해야 사업을 진행할 수 있다는 어려움이 있습니다.