[관련법령 개정]


1. 우리 국회는 2020. 12. 22.자로 공공주택특별법을 개정하여, 국가, 지방자치단체의 제정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설한 주택에 관하여(이하 공공임대주택이라 칭함), 당시 입주하고 있는 입주민들에게 우선적으로 분양을 해주도록 강력하게 유도하는 내용의 입법을 하였음. 

즉, 공공임대주택의 우선분양전환자에 대한 요건을 종전의 임대주택법과는 달리 명확하게 규정하면서, 다음 제50조 제3의 제1항 1호 각목에 해당하는 경우 공공주택사업자가 그 임차인에게 우선분양하도록 규정하였다. 


2. 자주 문제되는 사례는 선착순의 방법으로 입주한 입주자의 경우인데, 

위 라목 밑줄 친 부분을 살펴보면, 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 임대주택 입주시 자격요건 중 주택소유기준(=세대원 전원이 무주택인 경우가 일반적임)을 충족하는 경우, 우선분양을 받을 수 있도록 하였고, 

여기에서 말하는 '분양전환을 할 때까지'라는 의미는 공공주택사업자가 공공기관이 아닌 다른 제3자에게 매각할 때를 의미한다. 

따라서, 선착순의 요건을 갖춘 임차인의 경우, 주택사업자가 제3자에게 공공임대주택을 매각하기 전까지만 무주택세대의 요건만 충족하게 되면 우선분양의 지위를 가지며, 위 제50조의 3 개정된 규정은 2021. 3. 23.자로 시행이 된다. 


3. 우리 국회는 여기에다 훨씬 더 강력하게 공공임대주택 임차인을 보호하는 장치를 만들어 두었다. 

4. 개정된 공공주택특별법 위 제50조의 3 제4항을 살펴보면, 공공주택사업자는 우선분양전환자격을 갖춘자가 존재하지 아니한 세대에 대하여, 제3자에게 매각할 수 있도록 규정하면서, 우선분양전환 가격 이하의 가격으로만 제3자에게 처분할 수 있다고 규정하고(2021. 3. 23. 시행), 

더나아가, 공공주택사업자가 위 제50조의 3 규정을 위반하여, 우선분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각한 경우에는, 그 위반행위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과하도록 규정함으로써 

​공공주택사업자가 당시 거주하던 임차인에게 굳이 우선분양의 지위를 인정않더라도, 얻을 경제적인 실익이 전혀 없게 함으로써 공공임대주택에 거주하는 임차인을 매우 강력하게 보호할 수 있게 되었다.(2021. 3. 23. 시행), 

​5. 따라서, 현재 공공임대주택에 거주하고 임차인의 입장에서는 공공주택사업자가 위 법률이 시행되는 시점인 2021. 3. 23.경 이전에 다른 제3자에게 처분하는 것을 막을 수 있다면, 실제로 우선분양전환 자격이 있는지 여부와는 별개로 현재 거주하고 있는 공공임대주택을 우선분양받을 가능성이 굉장히 높아졌다. 

6. 왜냐하면, 설령 현재 공공임대주택에 거주하고 있는 우선분양전환 자격이 없더라도, 굳이 공공주택사업자가 제3자에게 처분하여 얻는 실익이 전혀 없기 때문에 현재 거주하고 있는 임차인과 굳이 재판상 다툼을 하지 않고 우선분양전환 가격에 따라 그대로 분양을 해줄 가능성이 매우 높기 때문이다. 


[주의할 사항]

앞서 설명드린 바와 같이, 위 개정된 공공주택특별법은 2021. 3. 23.경부터 시행이 되므로, 그 전에 공공주택사업자가 제3자에게 매각하여 버리면 위 개정된 공공주택특별법은 적용되지 않는다. 

​위 개정된 공공주택특별법 제6조 제1항을 살펴보면, 개정된 공공주택특별법 제50조의 3, 제60조의 개정규정은 분양전환(=제3자에 대한 매각)이 완료되지 아니한 종전의 공공건설임대주택의 경우에도 적용이 된다고 규정되어 있는바, 

​반대로 해석하면 분양전환이 완료된 종전 공공건설임대주택의 경우에는 위 개정된 공공주택특별법 제50조의 3, 제60조가 적용되지 않는다.  

​따라서, 우선분양전환을 받아야 하는 공공임대주택의 현재 임차인들은 공공주택사업자가 위 개정된 공공주택특별법이 시행되는 시점인 2021. 3. 23.경 이전에 처분하지 못하도록 미리 부동산처분금지가처분의 보전조치를 취해 놓아야 할 필요가 있