[민사] 잔금기일을 하루 어겼다는 이유로 계약해제를 당한 의뢰인을 구제

[사건의 개요]

1. 의뢰인은 임대인과 전세계약을 체결하였고, 계약금으로 3,200만원을 지급하였습니다. 

2. 의뢰인은 금융기관으로부터 전세보증금대출을 받아 나머지 잔금을 치를 예정이었고, 임대인도 의뢰인의 전세보증금 대출에 대하여 협조를 하여 주기로 약속하였습니다. 

3. 그런데, 의뢰인은 본인의 개인적인 사정으로 인하여 전세보증금을 잔금지급기일까지 마련을 하지 못했고, 잔금지급기일을 기준으로 약 5일 뒤에 전세보증금대출을 받을 예정이었습니다. 

4. 의뢰인은 임대인에게 잔금지급기일을 5일만 연장하여 달라고 통사정을 했지만,  임대인은 매몰차게도 잔금지급기일 다음날 임차인에게 계약해제통보를 하였고, 계약금으로 지급한 3,200만원도 몰수하겠다고 엄포를 놓았습니다. 

5. 의뢰인은 임대인에게 눈물로 통사정을 해보았지만, 임대인은 연락조차 받지 않았고 이를 포기할까 고민하다가 본 법률사무소의 문을 두드렸습니다. 

6. 본 법률사무소는 의뢰인의 딱한 사정을 듣고, 아직 계약이 해제되지 않았다고 판단하여 의뢰인에게 나머지 잔금을 마련할 수 있느냐고 물었고, 의뢰인은 자신의 지인을 통해 나머지 잔금을 마련하였습니다. 

7. 본 법률사무소는 임대인에게 나머지 잔금을 모두 준비하였으니 수령하고, 종전 전세계약대로 의뢰인이 입주를 할 수 있도록 절차를 진행하여 달라는 내용증명을 보냈고, 날짜를 정하여 위 나머지 잔금을 이행제공하겠다고 통보하였습니다. 

8. 본 법률사무소의 대표 변호사는 직접 의뢰인과 함께 위 이행제공을 하겠다고 약속한 날짜에 약속장소에 이르러 수표로 준비한 나머지 잔금을 임대인에게 제공하고, 이를 수령하라고 최고하였습니다. 

9. 그러나, 임대인은 법대로 해보라며 이를 거절하였고, 본 법률사무소는 2차례에 걸쳐 위와같은 나머지 잔금을 수령하라고 요청하는 이행제공을 한 다음, 상당한 기간을 지난 다음 민법 제544조에 따라 임대인의 이행거절 내지 이행지체를 이유로 하여 계약해제를 통보하였고, 법원에다 종전에 지급한 계약금의 배액 및 중도금을 모두 반환하라는 손해배상청구를 하였습니다. 

[재판진행]

1. 임대인은 의뢰인이 잔금지급일에 피고에게 잔금 전액을 지급할 수 없다는 사실을 통보했으므로 이는 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 한 것으로 볼 수 있고, 
임대차계약의 해제에 대한 이견이 있는지 묻는 임대인의 문자메시지에 대해 임대차보증금 반환을 요구하였으므로 위 임대차계약은 의뢰인과 임대인의 합의하에 해제되었다고 주장하였습니다.

2. 하지만, 본 법률사무소는 

① 의뢰인이 잔금지급일에 잔금을 지급하지 못하여 연기를 수차례 요청한 것만 가지고 미리 이행거절을 했다고 볼 수 없으며 대법원도 동일한 입장을 취하고 있다는 점, 

② 의뢰인이 잔금지급의 연기를 요청한 것은 사실이나, 잔금지급일에 임대인을 대위하여 분양잔대금을 지급하고, 잔금의 일부를 임대인에게 송금했다는 점.​

③ 계약해제를 주장하는 피고에게 의뢰인이 보낸 임대차보증금의 반환을 구하며 책임소재를 가려보자는 내용의 문자메시지가 임대차계약에 따른 잔금지급 의무의 이행을 거절한다는 의사표시로 보긴 어렵다는 점.

등의 이유로 임대차 계약이 적법하게 해제되었다고 할 수 없음을 주장하였습니다.

3. 이에 법원은 의뢰인(원고)의 청구취지를 받아들여 임대인이 의뢰인에게 임대차보증금을 반환하고, 손해배상금으로 5백만원을 지급하도록 승소판결을 선고하였습니다. 

{관련판례}
대법원ﾠ1990.11.13.ﾠ선고ﾠ90다카23882ﾠ판결
【소유권이전등기】[공1991.1.1.(887),88]
【판시사항】
가. 매수인이 수차 매매잔대금 지급의 연기를 요청하였다는 것만으로 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

나. 매도인이 매수인의 매매대금의 이행지체를 이유로 매매계약을 해제하기 위하여 하여야 할 이행의 제공

【판결요지】
가. 매수인이 매도인과 사이의 매매계약에 의한 잔대금지급기일에 잔대금을 지급하지 못하여 그 지급의 연기를 수차 요청하였다는 것만으로는 그 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 한 것으로는 볼 수 없다.

나. 매매계약 당사자 쌍방의 채무가 기한의 정함이 없는 채무로서 동시이행의 관계에 놓이게 된 것이라면 매도인이 매수인의 매매대금의 이행지체를 이유로 매매계약을 해제하기 위해서는 소유권이전등기 신청에 필요한 일체의 서류를 준비하고 그 뜻을 매수인에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이행을 제공하여야 한다.
(출처 : 대법원 1990.11.13. 선고 90다카23882 판결 소유권이전등기 [공1991.1.1.(887),88])

{관련법령}  민법

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.


 

[드리는 말씀]

본 법률사무소에서 의뢰인을 처음 만났을 때, 의뢰인은 법률전문가인 변호사가 아닌 다른사람들의 말을 듣고 본인의 잘못으로 계약이 해제된 것으로 알고 거의 포기상태였고, 

지푸라기라도 잡는 심정으로 저희 법률사무소에 찾아왔고 의뢰인은 저희 법률사무소로부터 승소가능성이 있다는 이야기를 처음으로 듣고 희망을 품게 되었습니다. 

본 법률사무소의 대표변호사가 사건을 검토해 보았을 때, 의뢰인의 경우 충분히 승소가능성이 있었고 법리를 떠나 잔금지급기일을 1일 어겼다는 이유로 계약금 3,200만원을 모두 몰수하겠다는 임대인의 갑질이 개인적으로 화가 나기도 하였습니다. 

이에, 본 법률사무소의 대표변호사가 직접 나서서 의뢰인과 함께 직접 이행제공을 하는 등의 사건의 기초를 만들어 반격을 하였고, 
결국 의뢰인은 본인의 임대보증금 3,200만원에다 추가로 손해배상금으로 500만원을 받아낼 수 있었고 변호사 비용도 대부분 회수하는 사실상 전부승소의 결과를 얻어냈습니다. 

지금도 법률전문가가 아닌 사람들의 조언만을 듣고, 본인의 소중한 권리를 포기하거나 혹은 패소가능성이 매우 높은 사건을 승소가능성이 높은 사건이라고 설명을 듣고 사건을 진행하는 경우가 종종 있습니다. 

자신의 권리가 소중하다고 생각한다면, 법률전문가인 변호사와 직접 상담을 해보시기 바랍니다. 이는 병원에 가서 의료전문가인 의사의 진료를 받는 것과 동일한 이치입니다.